compra de uma casa nova é sempre um enorme passo a tomar, por tudo envolvido, desde os custos a toda a burocracia. Geralmente, é a parte dos custos que acaba por assustar mais. Com a evolução do preço das casas nos últimos anos, mais a instabilidade económica que se tem registado, comprar casa parece cada vez mais um objetivo distante e complicado para a maioria dos portugueses. No entanto, existem pequenos hábitos que podes adotar que ajudam nesta missão.
Este artigo, realizado pelo ComparaJá, tem como propósito ajudar neste processo, que levanta imensas questões mas que também tem os seus certos mitos e pressuposições, que pretendemos desmistificar. Para além disso, podes também contar com dicas de poupança para facilitar a entrada deste encargo no teu orçamento mensal.
Será que é o momento certo para comprar casa?
Esta é uma pergunta bastante relevante antes até da procura de casa. O momento certo acaba por diferir muito de pessoa para pessoa: pode ser o primeiro imóvel que compras, ou pode acontecer que queiras mudar de casa porque a tua família vai aumentar e surge essa necessidade. Essencialmente, a preocupação principal é se o teu agregado familiar está pronto para este encargo.
Aqui é importante refletir sobre o orçamento mensal e mapear todos os gastos que deténs, pois cada custo irá influenciar muito a tua capacidade de suportar o pagamento de um crédito habitação. Se vires que não consegues poupar muito dinheiro mensalmente, talvez agora não seja o momento ideal para a compra da casa. Podes considerar arrendar casa até teres a capacidade de comprar habitação própria, mas vê se a prestação de arrendamento é mesmo inferior à mensalidade de crédito que terias.
A estabilidade financeira para contrair um empréstimo deste género advém muito da tua situação profissional ou até da disposição de capitais próprios com os quais poderás liquidar a entrada inicial da casa. Se em algum desses critérios sentires que consegues suportar os custos envolvidos na compra, então pode ser sinal de que estás no momento certo.
Relativamente aos custos, existem, de certa forma, alguns mitos que têm de ser combatidos. Embora poupar para a entrada inicial e a mensalidade de crédito seja muito importante, a verdade é que existem custos iniciais de que muitas pessoas não se apercebem até ao momento em que têm de assinar a escritura da casa. Vamos analisar cada um deles, porque é que eles existem e como é que podes poupar dinheiro para cobrir estes gastos.
Que custos estão envolvidos na compra?
É verdade que achar que temos só de poupar os 10% de entrada no crédito habitação é um erro comum entre os portugueses. Existem vários outros custos envolvidos no momento da escritura. Estes podem ser divididos em quatro categorias:
- Entrada inicial
- Registos e custos notariais
- Impostos
- Comissões
Vamos analisar cada um deles e compreender quanto vai pesar na tua carteira.
1. Entrada inicial
A chamada “entrada da casa” será sempre o custo que apresenta um maior peso na carteira a curto prazo, já que representa uma quantia elevada de dinheiro de que terás imediatamente de dispor. A única situação em que não terás de dar uma entrada de capital é aquela em que o imóvel é propriedade do banco, existindo a possibilidade de um financiamento a 100%.
Por norma, os bancos estabelecem um limite máximo de 90% para financiamento, sendo que esta percentagem não se aplica a todos os casos. Isto significa que terás de pagar, pelo menos, 10% do valor de avaliação ou de aquisição (o banco escolhe o mais baixo dos dois valores) do imóvel.
Utilizando um exemplo prático, imagina que gostavas de comprar uma casa cujo valor de aquisição é de 200.000 euros. O banco financiaria, no máximo, 90% desse valor, ou seja, 180.000 euros. Os restantes 20.000 seriam o que é designado como entrada da casa, o capital inicial que terias de pagar no momento da compra da habitação.
É esse montante que muitas vezes assusta as pessoas no que toca a adquirir uma nova casa, pois implica acumular e poupar bastante.
2. Registos e custos notariais
Estes são os custos que muitas vezes passam despercebidos, pois são gastos relativos a burocracias no próprio momento da escritura da casa. A escritura em si é um custo muito volátil, dado que depende de diversos fatores como o preço da casa, se é para habitação principal ou não, e em muitos casos não existe uma tabela de custos previamente definida.
Poderás tratar do processo de formalização da compra num cartório notarial, numa conservatória do registo predial ou até utilizando o serviço Casa Pronta. Se optares por este último, tens já uma ideia dos preços praticados. Para registos apenas do prédio em si (sem recurso a crédito habitação), o custo é de 375 euros. No entanto, se for uma compra financiada, o registo vai-te custar 700 euros.
Se realizares a escritura de compra e venda noutro serviço ou local, os preços podem variar. Segundo as informações presentes no Portal da Justiça, se fores a um notário ou a uma conservatória, o custo total envolve três elementos diferentes: a certidão (que deverá rondar os 20 euros), o registo da escritura (cerca de 225 euros) e o valor a pagar de IVA (Imposto sobre Valor Acrescentado).
Tens ainda a opção de fazer todo este processo através de um advogado ou solicitador. Geralmente, os bancos têm acordos com conservatórias e apresentam os seus próprios advogados, que poderão registar a aquisição da casa. Nesta opção, terás de fazer dois registos separados, que terão um custo conjunto que pode chegar aos 500 euros.
3. Impostos
O pagamento de impostos é um custo que pode passar um pouco despercebido mas que tem um peso significativo no valor que vais pagar inicialmente pela casa. São três os impostos que terás de contabilizar neste processo:
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
Este encargo é cobrado sempre que se realiza a compra de uma casa. O cálculo do IMT tem em consideração o tipo de imóvel, a localização da casa, a finalidade da compra e a taxa aplicada (que varia entre os 1% e os 8%). Pode ser calculado seguindo a seguinte fórmula:
IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar - Parcela a abater
Podes consultar a tabela do IMT para perceber que taxa poderá ser aplicada. É possível ter isenção deste imposto se a casa for destinada a Habitação Própria e Permanente e se o valor do imóvel for inferior a 92.407 euros no continente ou 115.509 se nas Regiões Autónomas.
- IS (Imposto do Selo)
Tal como o IMT, este imposto é cobrado sempre na compra de um imóvel, que terás de pagar no momento da escritura. Para saberes o montante a pagar terás de multiplicar o maior de dois valores, seja o valor de escritura ou o VPT (Valor Patrimonial Tributário), pela taxa de Imposto do Selo de 0,8%:
IS = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x 0,8%
Recorrendo a crédito habitação, este encargo é aplicado numa segunda cobrança. O cálculo é feito ao multiplicar o valor do crédito habitação pela taxa do Imposto do Selo. Se o prazo de pagamento for superior a cinco anos, a taxa a aplicar é de 0,6%. Se for inferior a esse período, então aplica-se uma taxa de 0,5%:
IS = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x 0,6%
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
Por fim, há o IMI, que é pago todos os anos desde o momento em que o consumidor compra o imóvel. O valor a pagar de imposto varia muito de região para região, dado que cada município estabelece as suas respetivas taxas, que variam entre os 0,3% e os 0,45%. O pagamento deste imposto ocorre no mês de maio; no entanto, existem possíveis desdobramentos desta cobrança.
Se o IMI não for superior a 100 euros, o pagamento deve ser feito na totalidade no mês de maio. Caso o valor se situe entre os 100 e os 500 euros, pode optar por liquidar em duas parcelas, nos meses de maio e novembro. Em último caso, se o montante for superior a 500 euros, então é possível pagar o IMI em três mensalidades, nos meses de maio, agosto e novembro.
Tal como acontece com o IMT, também é possível ter isenção deste imposto, tanto temporária como permanente, caso reúnas as condições necessárias.
Para a isenção temporária, o imóvel terá de ser para Habitação Própria e Permanente, e aplica-se se o Valor Patrimonial não for superior a 125 mil euros e se o rendimento coletável do agregado familiar for inferior a 153.300 mil euros para efeitos de IRS. No caso da isenção permanente, o rendimento anual do agregado familiar não pode ser superior a 15.469,85 euros, o que representa 2,3 vezes o valor anual do Indexante dos Apoios Sociais (2,3 x 480,43 euros x 14 meses).
4. Comissões
Os últimos custos que terás de contabilizar são as comissões pagas ao banco que concedeu o empréstimo para compra de casa, caso recorras mesmo ao crédito habitação. As instituições financeiras cobram por certos serviços associados ao pedido de crédito, seja inicialmente ou ao longo do pagamento dos juros. Vamo-nos focar nas comissões iniciais que terás de pagar no momento de compra:
- Comissão de dossier: também chamada comissão de abertura, engloba os diversos custos de análise do processo, sendo que o montante a pagar é variável, dependendo do banco em si e da avaliação do imóvel.
- Comissão de avaliação do imóvel: a avaliação serve para que a instituição financeira saiba de forma fidedigna qual o valor da habitação para a qual estás a pedir crédito. Sendo assim, o banco geralmente cobra uma comissão que ronda os 200 euros para realizar este serviço.
- Comissão de formalização: é paga na altura da formalização de contrato do empréstimo para cobrir os custos administrativos e burocráticos do banco ao longo do processo.
Cada uma das comissões explicadas acima é cobrada uma única vez. Se recorreres a crédito habitação, existe outra comissão que acresce aos custos totais do empréstimo, que é a comissão de processamento da prestação. Esta é paga todos os meses, juntamente com a mensalidade, durante toda a vigência do contrato.
É de notar que poderão existir outras comissões aplicadas aos contratos de crédito, isto consoante a instituição financeira ou até da localização do imóvel em si. Deve sempre consultar todos os custos inerentes ao processo antes de avançar com alguma proposta.
Existem outros custos?
Os gastos que apresentamos acima são os que qualquer comprador pode esperar assim que decide comprar casa. No entanto, podem existir custos adicionais a todo o processo que não devem ficar esquecidos no teu orçamento. Claro que depende muito de caso para caso, mas existem certas despesas que podemos já prever.
Uma tarefa que deve estar incluída nesse planeamento são as mudanças. Vais precisar de contratar alguém ou consegues tratar disso com recursos próprios? Se for a primeira opção, tens de contabilizar esses custos. Pode ser necessário também encontrar mobília mais adaptada à tua nova casa, caso esta não venha previamente mobilada para tal.
Se a casa precisar de uns ajustes finais, caso queiras pintar a gosto ou fazer outra transformação, deves também planear contando com esses gastos. Essencialmente, é necessário pensar no que vais ter de fazer assim que tiveres as chaves na mão e prever custos adicionais, para que não sejas surpreendido com o dinheiro que sobre no final.
O que podes fazer para poupar?
Agora que já estás a par de todos os custos que podes esperar neste processo, chegou a altura de começar a planear e reformular as boas práticas de poupança. Comprar casa é o maior encargo que muitas pessoas alguma vez vão ter de pagar, logo, requer alguma transformação dos teus hábitos pessoais. Nesse sentido, temos seis dicas para ti que podem ser cruciais neste processo:
#1 - Pôr de parte uma percentagem do ordenado
Colocar de lado um determinado montante do teu salário todos os meses é uma recomendação que vais ouvir muito. O recomendado é que seja entre 10% e 20% do ordenado, dependendo da tua situação financeira e dos custos do imóvel desejado. Ao cumprir isto mensalmente, ao final de alguns meses terás um retorno considerável de poupança que poderás utilizar nos gastos previstos.
#2 - Criar um fundo de emergência
Reter um determinado montante para possíveis emergências é sempre um bom hábito. Devemos ter a estabilidade financeira que nos permita lidar com diversos tipos de imprevistos, como para despesas para saúde ou até para pôr o carro a arranjar em caso de avaria. Ter essa bolsa de segurança monetária é crucial hoje em dia.
Para comprar uma casa, esta prática torna-se uma arma muito importante. Se já o fazes e tens o seu fundo de emergência bem composto, podes aproveitar para a aquisição de um novo imóvel. Se não, e se estás mesmo a pensar em comprar casa, esta é a melhor altura para começares a adotar esta prática.
Tem apenas em atenção o seguinte: não gastes tudo na compra da casa, já que custos imprevistos, como o próprio nome indica, podem surgir em qualquer altura e nunca devemos estar demasiado vulneráveis financeiramente aquando de um grande encargo como é o de um crédito habitação.
#3 - Rever despesas e renegociar contratos
Avalia bem a tua situação financeira e revê custos relacionados com serviços, tais como água, luz, gás, televisão e internet, seguro automóvel, e também as despesas com alimentação e bem-estar. Fazer uma utilização responsável dos recursos e serviços que contrataste é essencial para otimizares o teu orçamento mensal.
Comprar casa é um encargo que irá, involuntariamente, alterar muito o teu orçamento mensal. Vários custos terão de ser repensados para abrir alguma folga orçamental que permita um encargo desta dimensão. É aqui que vais ter de planear muito bem os teus próximos meses.
Após reveres as suas despesas mensais, podes encontrar algumas oportunidades para renegociar contratos com o objetivo de obter condições mais vantajosas. Assim, deves avaliar e comparar periodicamente a oferta nos diferentes serviços, de forma que estejas a par dos preços mais competitivos.
#4 - Renegociar salário
O teu salário está adaptado às tuas necessidades?
Para além da renegociação do valor propriamente dito, existem formas de otimizar a compensação que a tua empresa te atribui, para que possas ganhar mais ao final do mês.
Já ouviste falar em benefícios flexíveis? Trata-se de uma solução que permite que a empresa aloque parte do valor da tua compensação a um saldo separado, a que tens acesso através de um cartão e uma app específicos. Este saldo pode ser gasto em diferentes categorias, desde vales infância a despesas de saúde, ginásio e formações, entre outros. É isento de contribuição para a Segurança Social e, em alguns casos, também de IRS. No final, poupas pelo menos 11% todos os meses.
A empresa também fica a ganhar, uma vez que também tem isenções fiscais. Podes saber mais sobre esta solução e passar a informação ao teu gestor de recursos humanos clicando aqui.
#5 - Mudar hábitos de consumo
Se tens várias despesas mais complicadas de renegociar, deves começar a pensar em mudar os teus hábitos de consumo. Muitas vezes, evitar o desperdício de água ou até climatizar a casa de forma inteligente podem ser soluções que resultam em poupanças significativas no final do mês.
Fazer uma utilização responsável da luz e do gás, por exemplo, durante alguns meses pode já fazer uma diferença imediata no teu orçamento. Além disso, são esses hábitos de poupança que vão ser muito úteis daqui para a frente. Por exemplo, ao utilizares aparelhos mais sustentáveis, tais como lâmpadas LED, consegues reduzir os teus gastos em energia.
Outra questão em que vais ter de pensar relativamente aos teus hábitos de consumo é se o que estás a comprar é mesmo necessário. Fazer a típica lista de compras com isto em mente pode ajudar a reduzir os teus gastos extraordinários ao final do mês. É nos pequenos detalhes que se consegue a poupança.
#6 - Pensar no longo prazo
Contratar um crédito habitação é algo que vai requerer um planeamento a longo prazo, dado que estarás a pagar este empréstimo durante vários anos. Sendo assim, o teu orçamento terá de mudar, não só antes da compra da casa mas também após o pagamento da entrada inicial.
Poupar para a entrada e os custos iniciais de uma casa já é uma tarefa complicada, mas não nos podemos esquecer dos custos que vamos ter para além dos de crédito. Estes incluem contratar energia, telecomunicações, água ou até possíveis personalizações da habitação. Ao planear previamente, já consegues calcular todas as despesas que vão pesar no teu orçamento.
Este pensamento a longo prazo pode até ser aplicado noutras questões: por exemplo, caso no futuro desejes vender a habitação. Aqui terás de pensar nos fatores que influenciam o que poderás ganhar com a venda, essencialmente a localização e como isso afeta a casa em termos de acessibilidade ou até do valor de IMI.
Conclusão
Se a compra de uma casa parecer ainda uma visão muito distante, então este pequeno guia pode servir como uma introdução a todo este processo. É verdade que existem bastantes custos que vão acumulando e o valor a pagar no final inflaciona devido a isso mesmo. Planear com alguma margem é importante, e esperar sempre que algum custo possa acrescer é também importante, mesmo para prevenir algum acaso inconveniente.
Claro que cada caso é um caso, diferentes pessoas vão estar à procura de diferentes casas que mais bem se ajustam às suas necessidades. No entanto, seja pelas dicas de poupança providenciadas ou pelos teus próprios hábitos de poupança, é sempre possível ir acumulando dinheiro que te ajuda a preparares-te para os custos iniciais de uma casa.
É importante também ir comparando diferentes soluções de crédito para que consigas a melhor proposta, já pensando no futuro na tua nova casa. Este acaba por ser o maior encargo da tua vida, pelo que começares já a comparar e poupar deixa-te com mais preparação para todos os custos que poderão surgir.
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