023 tem sido marcado pela subida da inflação e pelo aumento progressivo das taxas de juro. Logo, os titulares de crédito habitação (e não só) têm sentido o orçamento familiar a ficar mais apertado. Neste cenário, ficar de braços cruzados não é a melhor solução.
Neste artigo, sabe como e quanto podes poupar com os encargos dos teus créditos.
Procura melhores condições e pondera transferir o teu crédito
A maioria dos titulares de um crédito habitação tenta renegociar as condições do seu financiamento com o banco onde contratou o seu empréstimo. No entanto, nem sempre é possível obter melhores condições, pelo que não deves deixar de olhar para a concorrência.
Pede propostas a outras instituições e, se te apresentarem ofertas mais vantajosas, pondera transferir o teu crédito. Com isso, poderás alterar diversas opções contratuais, como a modalidade de juros, reduzir o teu spread, remover produtos associados ao teu contrato, baixar o valor dos teus seguros “obrigatórios” do crédito habitação (alterando estes produtos para outra seguradora) ou até aumentar o prazo do teu contrato.
Mas não dês este passo sem antes analisar várias propostas. Compara sempre todas as condições, a TAEG e o MTIC do teu crédito, e se o banco cobre os encargos com a transferência. Na hora de comparar propostas, podes utilizar a calculadora de transferência de crédito habitação para facilitar esta análise.
Quanto podes poupar com a transferência do crédito habitação?
Tudo depende das condições oferecidas por cada entidade e do teu contrato em vigor. Mas, para teres uma ideia, considera o seguinte exemplo: um casal tinha um empréstimo com uma taxa variável indexada à Euribor a 12 meses, em que o capital em dívida era de 253.645 euros a liquidar em 444 prestações. Já o spread era de 0,95%. Fazendo as contas, este casal pagava uma prestação mensal de 1.258.72 euros.
Após a análise de várias propostas, o casal decidiu transferir o seu crédito para outra instituição. Afinal, as condições eram mais vantajosas: o capital em dívida e o prazo mantiveram-se, o spread baixou para 0,7%, e o indexante foi alterado para a Euribor a 6 meses. Estas mudanças permitiram ao casal reduzir a prestação mensal para 1.129,07 euros, o que representa uma poupança de 129,65 euros.
Outro dos pormenores que podes e deves tentar avaliar numa transferência de crédito habitação é a mudança dos teus seguros para outra seguradora. Caso seja possível cancelar estas duas apólices, compara várias propostas para ver se consegues uma solução mais vantajosa para ti.
Não é invulgar os clientes bancários conseguirem poupar dezenas de euros com esta alteração. Isto porque, quando contratas os seguros de vida e multirriscos junto do banco onde obtiveste o financiamento, consegues, geralmente, uma redução do spread. No entanto, o valor dos seguros é, por norma, mais caro em comparação com outras soluções no mercado.
Imagina que pagas 140 euros pelas duas apólices. Se conseguires baixar este valor para 100 euros, pouparás 40 euros todos os meses. Ao final de um ano, a poupança atinge os 480 euros.
E porque não consolidar créditos?
Para quem tem dois ou mais créditos ao consumo, seja automóvel, pessoal ou até dívidas em cartões de crédito, a consolidação permite-te juntar todos os teus empréstimos num só, podendo obter uma poupança de até 60% nas tuas prestações.
Isto porque, num crédito consolidado, a taxa de juro é, normalmente, inferior em comparação com a média das taxas de juro de todos os créditos que tens. Dependendo do número de financiamentos, valor em dívida e juros associados, a poupança pode ser de centenas ou até de milhares de euros.
Além disso, quando as prestações de crédito estão a sufocar o teu orçamento, também é possível aumentar o prazo de pagamento, o que significa que ficas com uma prestação mensal menor. Embora o prazo máximo do crédito ao consumo fixado pelo Banco de Portugal seja de sete anos, em situações excepcionais podes conseguir um crédito consolidado com o prazo máximo de 10 anos. Claro que os juros vão ser mais altos dada a extensão do prazo, mas a prestação mensal pode ficar ainda mais baixa, aumentando o teu rendimento disponível.
Contudo, para que a consolidação de créditos seja aprovada, os clientes não podem ter prestações em atraso. Precisam de estar numa situação profissional estável e possuir no mínimo dois créditos, além do crédito habitação.
Se tens um imóvel, o multiopções pode ajudar a poupar
Contratar um crédito para reduzir os encargos com outros empréstimos pode parecer contraditório. Mas, na verdade, em algumas situações, esta pode ser a melhor solução para reduzir este tipo de encargos.
Na prática, um crédito multiopções é semelhante a um crédito hipotecário, com taxas de juro e prazos de financiamento mais atrativos que outros créditos. Isto significa que, se usares este financiamento para saldar outros créditos com taxas de juro mais elevadas, consegues obter uma poupança mensal significativa.
Tem em conta, porém, que este empréstimo tem de estar sempre associado a um imóvel (livre de ónus ou com um crédito habitação por liquidar). Além disso, o teu LTV (loan-to-value) não pode ultrapassar os 80%, sendo que muitos bancos só permitem este financiamento quando o LTV está entre os 60% e os 70%, e a tua taxa de esforço não pode ser superior a 50%. Atenção que, no cálculo da tua taxa de esforço, deves incluir todas as tuas prestações de crédito, incluindo a que vai ficar a pagar pelo teu crédito multiopções.
Já o cálculo do teu LTV baseia-se na seguinte fórmula: LTV = montante do empréstimo / valor do imóvel x 100%. Nota que o valor total do financiamento engloba o teu crédito habitação e o valor do multiopções que vais pedir à instituição financeira.
Tens uma poupança de parte? Amortizar pode ser a solução
Se tens uma situação financeira estável, e já conseguiste construir uma poupança, pondera usar parte desse dinheiro para amortizar os teus créditos.
No entanto, antes de dares esse passo, há alguns fatores a ter em conta. Em primeiro lugar, começa sempre por amortizar os créditos com taxas de juro mais elevadas. Ou seja, deves começar por créditos ao consumo, como dívidas de cartões de crédito, e só depois focares-te num crédito habitação ou hipotecário.
Além disso, sabe que a amortização pode ser parcial (reduzindo a tua prestação mensal ou o prazo do financiamento) ou total (saldando a totalidade da dívida).
Por fim, existem outros fatores a ter em consideração. O primeiro é que deves sempre notificar a instituição financeira com um aviso prévio de 30 dias. O segundo é que a maioria das amortizações implica o pagamento de uma comissão de reembolso antecipado. No entanto, o Banco de Portugal tem estipulado valores máximos para estas comissões.
No caso de um crédito ao consumo, os limites máximos da comissão de reembolso antecipado são:
- 0,25% do valor do capital amortizado se o período entre a data de amortização e a data estabelecida do fim do contrato for igual ou inferior a um ano.
- 0,5% do montante amortizado se o período que resta entre a data da amortização e o fim do contrato for superior a um ano.
Mas atenção que estes são os valores máximos que podem ser cobrados a quem tem um crédito ao consumo com uma taxa fixa. Se tiveres um crédito com uma taxa variável, tens isenção da comissão de reembolso antecipado.
Quanto a um crédito habitação, também existem limites máximos para a comissão de reembolso antecipado. De acordo com o Banco de Portugal, esta não pode ser superior a:
- 0,5% do capital que é reembolsado, num crédito com uma taxa variável;
- 2% do capital reembolsado quando o crédito tem uma taxa de juro fixa.
Tem em consideração que, até ao final de 2024, está suspensa a exigibilidade do pagamento de comissão por amortização antecipada para quem tem contratos de crédito habitação com uma taxa variável ou mista, no período variável.
Equaciona se deves ou não aproveitar as medidas anunciadas pelo Governo
Se tens um crédito habitação com taxa variável ou mista (no período variável) e viste a tua taxa de esforço aumentar para 35% ou mais, devido à subida das taxas Euribor, tens a possibilidade de beneficiar de uma bonificação dos juros, calculada sobre o valor do indexante acima de 3%. Ou seja, esta bonificação aplica-se à diferença entre o valor do indexante que está a ser usado no cálculo da prestação e o limiar de 3%.
No entanto, apenas são elegíveis para este apoio os mutuários de contratos de crédito para aquisição, construção ou obras em habitação própria permanente, de valor inicial igual ou inferior a 250 mil euros, celebrados até ao dia 15 de março de 2023, e com rendimentos até ao 6.º escalão do IRS no último período de tributação elegível.
Reunindo estas condições, a bonificação é de 75% para titulares com uma taxa de esforço igual ou superior a 35% e inferior a 50%, e de 100% para titulares com uma taxa de esforço igual ou superior a 50%.
Por último, se a tua situação financeira tem vindo a piorar e corres o risco de entrar em incumprimento, poderás equacionar a possibilidade de aderir à moratória sobre os juros do crédito, que te permite fixar a prestação num valor inferior durante dois anos e começar a pagar o montante diferido apenas quatro anos após o fim deste regime. Na prática, quem optar por esta alternativa vai estar a adiar o pagamento de uma parcela dos juros das suas prestações mensais para um momento posterior, sem aumentar o capital em dívida. Contudo, deves informar-te bem sobre como funciona esta moratória, quais os requisitos e como podes beneficiar da medida.
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